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サラリーマン向け『不動産投資の減価償却費について』その計算方法と仕組みを解説

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会社員やサラリーマンの方で副業として不動産投資を始める方も多く、始める方の中には不動産投資での節税効果を期待している方も多いのではないでしょうか?

不動産投資における節税効果は『減価償却費』を上手く活用するのポイントですが、

減価償却って聞いたことあるけど、
節税効果とどう関係があるのかな?

減価償却費を上手く活用するには、
どういう物件を選んだ方がいいのかな?

と悩まれる方も多いのではないでしょうか?

それもそのはずで、私自身もサラリーマン時代に、不動産投資用にワンルームマンションの2室を購入し、8年間で300~350万円程(年間40~45万円)の節税効果を得た経験がありますが、不動産投資を始める際は、多額のローンの借入れがあることや、一旦始めると途中で辞めれならないことから、どうしても慎重に判断せざるを得ないのです。

この記事では、不動産投資における減価償却費について、一読すれば理解できように、わかりやすく解説しています。

減価償却費は物件の構造や築年数、建物価格によって異なるため、効果的に節税をしたいのであれば、それに適した物件を選ぶ必要がありますので、ぜひ参考にしみてください。

この記事でわかること

  • 減価償却費の考え方
  • 減価償却費の計算方法
  • 減価償却費と節税効果の仕組み
  • 節税効果に向き不向きな物件

減価償却費の仕組みを知ることで、
後悔のない物件選びができます!

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減価償却費とは?

不動産投資では、減価償却費を上手く活用することで節税効果のメリットを最大限活かすことができるので、まずは減価償却費に対する理解を深めていきましょう。

減価償却の考え方

『減価償却』とは時間の経過と共に資産価値が減少するという考え方であり、特に価格が大きく長期間にわたって使用できる資産については、購入した年に全額を費用計上するのではなく、一定の期間にわたって分割して費用計上していくのが根本的な考え方となり、この分割して費用計上していくのが『減価償却費』となります。

例えば、会社事務所を開くため2000万円の建物を購入したとして、その物件の耐用年数を5年とした場合、2000万円÷5年=400万円となり、1年間あたり400万円の資産価値の減少となるため、必要経費(減価償却費)として400万円が計上できることになります。

減価償却は建物のみが対象

なお不動産投資においては、建物価格だけはなく土地価格を含めて購入することになりますが、注意すべき点は「土地価格分は減価償却の対象にはならない」ということであり、これは土地というのは経年によって価値が下がるものではないと考えられているからです。

また不動産投資の対象には区分所有のワンルームマンションや中古アパート等があり、土地と建物を同時に購入するケースがほとんどですが、この場合でも土地と建物の金額を明らかにして、建物の購入価格に対してのみ減価償却を行っていくことになります。

年数1年目2年目3年目4年目5年目
減価償却1,600万円1,200万円800万円400万円0万円

知っておきたいポイント

  • 減価償却は建物のみが対象で、土地は含まれない

★マンションの土地・建物の価格割合についてはこちら↓
マンション経営online「実は知らなきゃ損?!不動産購入時の土地と建物の割合の決め方」

耐用年数は建物構造によって決まる

また、減価償却期間は、法定耐用年数と築年数(経過年数)から決まりますが、これは自由に決められるものではなく、法的に定められているものになり、その耐用年数は建物の構造によって異なります。

新築の場合の法定耐用年数は、

新築建物の法定耐用年数

  • 軽量鉄骨造19年
  • 木造住宅22年
  • 鉄骨造34年
  • 鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート47年

となり、新築建物の場合はこの法定耐用年数に合わせて減価償却を行っていくことになります。

なお、不動産投資では新築のみならず、中古物件を購入する方も多いですが、

中古物件の場合は、

中古建物の耐用年数

  • 法定耐用年数の全部を経過した資産: 耐用年数=法定耐用年数×0.2
  • 法定耐用年数の一部を経過した資産: 用年数=(法定耐用年数-経過年数)+経過年数×0.2

をベースに減価償却を行っていくことになります。

~不動産投資について詳しく勉強したい方はこちら↓

不動産投資のJPリターンズ

減価償却費の計算方法

減価償却費を計算する際の方法としては「定率法」と「定額法」があり、皆さんも耳にしたことがあると思いますが、平成28年度税制改正で建物や附属設備、構築物等において定率法は廃止されており、不動産投資における建物はすべて「定額法」となります。

なお、ここでは参考程度に「定率法」と「定額法」の違いについて、簡単に紹介します。

「定率法」とは?

建物価格から減価償却累計額(初年度は0円)を差し引いた未償却残高に、毎年一定の償却率を乗じて減価償却費を計上する方法となります。

つまり、建物を購入した初年度というのはまだ減価償却がされていない状態=減価償却累計額は0円でなので、建物価格そのものに償却率を乗じるので減価償却費は高いことになります。

一方で、年数が経過するとともに建物価格から減価償却費が差し引かれることで未償却残高も減っていくので、以下の表のとおり減価償却費も目減りしていくことになります。

《建物購入価格2,000万円 耐用年数10年=償却率20%の場合》

年数1年目2年目3年目4年目5年目
未償却残高2,000万円1,600万円1,280万円1,024万円820万円
減価償却費400万円320万円256万円204万円164万円
※保証率は考慮していません

知っておきたいポイント

定率法は初年度の減価償却費が一番高いものの、その後は目減りしているのがわかります!

定額法とは?

定額法とは、その建物の法定耐用年数の間は、毎年同じ一定額を減価償却費として計上する方法です。
定率法とは異なり、費用として計上される減価償却費は毎年同額です。

《建物購入価格2,000万円 耐用年数10年=償却率20%の場合》

年数1年目2年目3年目4年目5年目
未償却残高2,000万円1,800万円1,600万円1,400万円1,200万円
減価償却費200万円200万円200万円200万円200万円
※保証率は考慮していません

知っておきたいポイント

定額法の場合は、毎年の減価償却費が常に一定なのがわかります!

減価償却費の計算式を確認しよう

ここではケーススタディを通じて、実際に減価償却費を計算していきたいと思います。

ケーススタディ①新築の場合》
新築・鉄骨造の物件を6,000万円(土地3,000万円、建物3,000万円)で購入した場合の減価償却費はいくらになるか?

  • 減価償却の対象は?
    建物のみの3,000万円が対象となります。
  • 減価償却期間は?
    今回は新築・鉄骨造なので、法定耐用年数の34年となります。
  • 減価償却費は?
    3,000万円÷34年=約88万円となり、

1年間で約88万円を減価償却費として費用計上できます。

《ケーススタディ②中古の場合》
中古(築15年)・鉄骨造の物件を6,000万円(土地3,000万円、建物3,000万円)で購入した場合の減価償却費はいくらになるか?

  • 減価償却の対象は?
    建物のみの3,000万円が対象となります。
  • 減価償却期間は?
    今回は新築・鉄骨造なので、法定耐用年数の34年となります。
  • 減価償却費は?
    3,000万円÷34年=約88万円となり、

1年間で約136万円を減価償却費として費用計上できます。

~不動産投資について詳しく勉強したい方はこちら↓

不動産投資のJPリターンズ

減価償却費は支出のない経費

ここまで「減価償却費」の中身と計算方法について触れてきましたが、「減価償却費=費用」とのことから、この減価償却費について費用計上するとなると金銭的な支出も発生するのでは?と誤解されがちですが、減価償却費はあくまでも資産価値の減少という目に見えないものを費用計上するだけなので、実際には金銭的な支出は発生しません。

例えば不動産投資のために新築物件3,000万円(建物のみ)を25年ローンで購入した場合、毎月ローン返済額については金銭的な支出が必要となりますが、減価償却費は誰に返済するでも払うわけでもなく、自分の持っている建物が年数とともに古くなり資産価値が下がるため、その価値の減少分を会計上(税処理上)費用として計上しているだけになります。

~不動産投資について詳しく勉強したい方はこちら↓

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減価償却費を知ることで節税効果もUP

不動産投資を節税目的で行う会社員やサラリーマンの方は非常に多いですが、減価償却費を知ることでその節税効果も期待できます。

不動産投資で得た収入は「不動産所得」といい、

不動産所得 = 家賃収入等 ー 必要経費

で計算されます。

なお会社員やサラリーマンの方は、会社からも給与をもらっており、この給与は税法上「給与所得」として取り扱われますが、もし不動産所得が赤字(マイナス)となった場合は、損益通算でそのマイナス部分を給与所得から控除することからでき、その結果、給与所得が減る=税金が減る(節税)ことになります。

つまり、必要経費が多ければその分不動産所得によるマイナス部分も大きくなるわけですが、金銭的な支出のある(ローン返済や管理費用等)必要経費が多くなると毎月のキャッシュフロー(現金による収支)で赤字が増えてしまうため、そこで「現金による支出がなく」かつ「必要経費として経理上処理できる」ものとして『減価償却費』が大きなポイントとなってくるわけです。

知っておきたいポイント

減価償却費が多ければ多い程、節税効果もUPします!
また現金による支出もありません!

★不動産投資における節税効果の詳しい解説はこちら↓

減価償却費が高くなりやすい物件

1年あたりの減価償却費が高ければ高い程、不動産所得のマイナス分も多くなるので、節税効果も高くなります。

減価償却費は「建物価格÷耐用年数」で算出されるため、減価償却費が比較的高くなる物件というのは、耐用年数が短い物件となります。

木造物件

木造の法定耐用年数は22年と、他の構造に比べて短い年数に定められていますので、建物価格・築年数が同じ物件で比較すると、減価償却費を最も大きくできる構造となります。

築年数が古い物件

築年数が古い中古物件ほど減価償却期間が短くなり、減価償却費を大きくすることができます。
特に法定耐用年数を超えている物件の減価償却費は「法定耐用年数×20%」で、木造建物では最短4年で償却できるので、減価償却費を最も大きくできる物件と言えます。

デッドクロスに注意

ただし、耐用年数が短い(減価償却期間が短い)物件を購入した場合、よくあるのが『デッドクロス』というものであり、分かりやすく言えば、減価償却期間が過ぎてしまいすでに節税効果がなくなったとしても、ローン返済(元金分)が残っている状況を言います。

この『デッドクロス』の状況では、不動産所得では減価償却も無くなってマイナスからプラスに転じることで、帳簿上は黒字となり所得税・住民税も上がる一方で、ローン返済額(元金分)は帳簿上で経費処理もできないまま、現金支出だけ続くのでキャッシュフロー(現金支出)が赤字となります。

その結果、資金繰りが悪化し、最悪の場合は黒字倒産(自己破産)という可能性もあるので、耐用年数だけではなくローン借り入れ期間も考慮したうえで、物件選びを行うのがベストと言えるでしょう

デッドクロスを回避する方法

  • 不動産投資を始める場合はローン返済額から決める
  • INVASEのバウチャーサービスを利用する

バウチャーサービスへの登録や借入可能額証明書の発行は無料です!
賢く不動産投資をしたい方にはぜひお勧めです!

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★デッドクロスについて詳しく知りたい方はこちら↓

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