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【不動産投資でのデッドクロス】節税効果を狙った中古物件の購入には注意

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会社員やサラリーマンの方で、節税対策として不動産投資を始める方は多く、また節税効果を狙って減価償却の高い=耐用年数の低い木造住宅や築年数の古い中古物件を購入する方も少なくありません。

ですが、節税効果を期待するあまり、耐用年数にだけ着目してしまい物件を購入するのには、かなりリスクがあります。

ただ、そうは言うものの、

え?節税効果には耐用年数が低い物件がお勧めって書いてあったけど?

投資には多少のリスクは付き物だし、やっぱり耐用年数が低い物件でも問題ないのでは?

と思われる方もいらっしゃると思いますので、

今回記事では不動産投資における『デッドクロス』の発生とメカニズム、
また対処法まで解説していきますので、ぜひご参考ください。

この記事でわかること

  • デッドクロス』とはローンの元金返済額が減価償却費を上回る状態です
  • 『デッドクロス』が起こると最悪黒字倒産(自己破産)の可能性があります
  • 『デッドクロス』を回避することで、賢い不動産投資が選択できます

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『デッドクロス』とは何か?

『デッドクロス』の意味

不動産投資における『デッドクロス』とは、一言で言えば「ローンの元金返済額が減価償却費を上回る状態」のことで、この状態になると、帳簿上は利益が出ているにもかかわらず、その利益に対して課される所得税額が増えることで資金繰りが悪化し、最悪黒字倒産(自己破産)となる可能性があると言われています。

では、なぜ『デッドクロス』になると資金繰りが悪化してしまうのか?そのメカニズムについて解説していきます。

『デッドクロス』の発生メカニズム

会社員・サラリーマンの方の不動産投資における節税対策とは、必要経費である『減価償却費』を有効活用することで不動産所得をマイナスにし、そのマイナス部分を給与所得と損益通算することで、所得金額を減らす=税金を減らす方法になりますが、一方で不動産投資の対象となる物件を購入する際は、大半の方が事業用ローンを組むことになります。

ここで大事なポイントなのが、その「ローンの元金返済」と「減価償却費」の違いです。

「ローンの元金返済と減価償却費の違い

ローンの元金返済》
実際に現金を支出するが、必要経費として計上できない = 帳簿上には表れない
《減価償却費》
実際に現金を支出しないが、必要経費として計上できる = 帳簿上に表れる

減価償却費については、購入した物件の資産価値の減少を帳簿上必要経費として計上するだけなので、実際に現金による支出はありませんが、ローンの元金部分については、毎月現金による支出(返済)が発生しますが、この元金部分については帳簿上経費として計上することができません。(※ローンの利息部分のみ必要経費として帳簿上計上することができます)

つまり「現金の支出があるかないか?」また「必要経費として計上できるか?」がこの2つの大きな違いとなり、「手元の資金繰り(現金キャッシュフロー)と帳簿上の利益は異なる=一致しない」というのが『デッドクロス』発生のメカニズムとなります。

『デッドクロス』が発生するケース

先述したとおり『デッドクロス』とは「ローンの元金返済額が減価償却費を上回る状態」のことを言いますが、わかりやすく言うと「減価償却期間が終わって減価償却費がゼロとなった以降も、ローンの元金返済が続いている状態」を言います。

この点についてケーススタディーを踏まえて解説していきます。

《ケーススタディ》
木造(築20年)の中古物件を600万円(土地200万円、建物400万円)で購入した場合
※ローンは600万円全額を10年で借り入れ(金利2.5% 元利均等返済)、家賃収入は月5万円と仮定

1年間あたりのローン返済額は?

元利均等返済のため、毎年のローン返済額が同じですが、経過年数とともに元金部分の返済額が増え、利息部分の返済額が減っていきます。

年数年間返済額元金部分利息部分借入金額
1年目685,552円535,552円150,000円5,464,448円
2年685,552円548,941円136,611円4,915,507円
3年目685,552円562,665円122,887円4,352,842円
4年目685,552円576,731円108,821円3,776,111円
5年目685,552円591,150円94,402円3,184,961円
6年目685,552円605,928円79,624円2,579,033円
7年目685,552円621,077円64,475円1,957,956円
8年目685,552円636,604円48,948円1,321,352円
9年目685,552円652,519円33,033円668,833円
10年目685,552円668,833円16,720円0円
合計6,855,521円6,000,000円855,521円0円

1年間あたりの減価償却費は?

木造の法定耐用年数は22年ですが、今回は築20年の中古物件となるので、減価償却期間は(22年-20年)+20年×20%=6年間となります。

また減価償却の対象は建物のみ(400万円)となるので、

1年間あたりの減価償却費は
建物価格400万円 ÷ 減価償却期間6年間 = 約66.7万円

となります。

デッドクロス状態の確認

1年間あたりのローン元本返済と減価償却がわかった段階で、各年におけるデッドクロス状態を確認していきます。(今回はわかりやすくするため、他の諸経費は考慮していません)

年数ローン元金返済減価償却費デッドクロス状態
1年目535,552円666,667円
2年目548,941円666,667円
3年目562,665円666,667円
4年目576,731円666,667円
5年目591,150円666,667円
6年目605,928円666,667円
7年目621,077円0円デッドクロス状態
8年目636,604円0円デッドクロス状態
9年目652,519円0円デッドクロス状態
10年目668,833円0円デッドクロス状態

このケースだと、減価償却費は6年目までしか経費計上できないため、7年目以降は減価償却が0円となり、かつローン元本返済の残ることから、デッドクロス状態となります。

~不動産投資について詳しく勉強したい方はこちら↓

不動産投資のJPリターンズ

『デッドクロス』が発生した時に起きること

不動産所得がプラスに転じて税金が上がる(節税効果ゼロ)

『デッドクロス』状態になると、減価償却費がゼロとなります。またローン返済(元金部分+利息部分)は残っていますが、ローンの利息部分については返済方法に関わらず、年数とともにその返済額が減っていくので、必要経費できる金額も減っていきます。

一方で家賃収入の60万円(ケーススタディの場合)は、そのまま売り上げとして計上されるので、不動産所得はプラスに転じ、節税効果はほとんど無くなることになります。

キャッシュフロー(資金繰り)の急激な悪化

節税効果がゼロになって手元に戻ってくる税金(節税効果)が無くなっても、帳簿上は減価償却費もなくなり黒字化が進んでいるので所得税は上がったままの状態となります。

また『デッドクロス』は、耐用年数の低い=減価償却期間の短い木造の中古物件を購入すると発生しやすく、木造の中古物件については築年数が経ってしまうと入居率が下がったり、逆に入居率を上げるため家賃を下げたりと、収入部分が減るリスクも高く、キャッシュフロー(資金繰り)が一気に悪化する傾向にあるので注意が必要です。

『デッドクロス』への対処法

『デッドクロス』に一番のリスクは資金繰りの悪化によって、黒字倒産(自己破産)となることですが、いくつかの対策によって十分リスク回避が可能ですので、ここではいくつか対処法について紹介していきます。

なお、これはすべて対処しなくてはいけないものではなく、できる範囲で対処した方が良いものになりますので、自分にあった対処方法を探してみてください。

物件購入時に自己資金を多く準備しておく

自己資金を多く入れて購入すれば、ローンの借入期間を短縮することができ、『デッドクロス』状態になる前にローンを完済することができます。また借入期間が短縮できなくても、ローンの元金部分の返済額を減らすことで『デッドクロス』状態での資金繰りの悪化に歯止めをかけることもできます。

実際に減価償却費とローン返済額は物件購入前の時点で知ることができるので、ローン返済のシミュレーション結果を参考に、資金繰りに余裕が出る程度まで自己資金を準備しておくと良いでしょう。

新築物件やワンルームマンションを購入する

減価償却期間よりも長い期間でローンを組む場合、減価償却期間が終われば必然的にデッドクロスに陥ります。減価償却期間が長い物件を購入すれば、デッドクロスを避けたり、デッドクロスが起こるまでの期間を長くしたりできます。

残存耐用年数が長い新築や築浅の物件であれば、減価償却期間を長くすることができます。減価償却期間が終わるまでにローン返済が終われば、デッドクロスが起こる可能性は低くなります。デッドクロスのリスクを抑えたいのであれば、購入する物件の減価償却期間とローン期間を比較し、できるだけ長い期間で減価償却費計上できる物件を選ぶとよいでしょう。

ただし、減価償却期間が長いほど、初期の節税効果は低くなります。いくらデッドクロスのリスクを下げられるといえど、不動産投資で節税をしたい方にはおすすめできない物件の選び方です。

ローンは元金均等返済を選択する

ローンの返済方法については「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類があります。

「元利均等返済」では、ローン返済額に占める元金部分が年々と増えていくことで『デッドクロス』が起こりやすいですが、「元金均等返済」であれば元金返済額が常に一定のため、元利均等返済よりはデッドクロスが起きにくいと言えます。

ただし、元金均等返済の場合は初期の利息部分の返済額が大きく、初期の段階で資金繰りが厳しくなるというデメリットがあります。もちろん支払った利息部分については経費計上できますが、キャッシュフフローが回らなくては意味がないため、初期のローン返済計画を確認したうえで、問題なく支払えるのであれば「元金均等返済」を選択するのも1つでしょう。

利回りの高い物件を購入する

『デッドクロス』によるリスクは、キャッシュフロー(資金繰り)の悪化により手元の資金が不足し、黒字倒産(自己破産)となることです。逆に言えばキャッシュフローが悪化しないように、利回りの高い物件を買うことができれば、『デッドクロス』自体を避けることはできませんが、キャッシュフローの改善には繋がります。

どの程度の利回りの物件を買うべきかは、収益シミュレーション次第ではありますが、極力キャッシュフローがマイナスになるような物件は回避するのが得策と言えます。

~不動産投資について詳しく勉強したい方はこちら↓

不動産投資のJPリターンズ

賢い不動産投資はローンから決めよう!

不動産投資については『節税効果』を期待して、できるだけ減価償却の高い=耐用年数の少ない物件を選ぶ方向に考えがちですが、先述したとおり『デッドクロス』における資金繰りの悪化する可能性があることから、減価償却費による節税効果だけに着目してしまうと、後々後悔することになります。

『デッドクロス』を回避するには、減価償却期間(耐用年数)≧ローン借り入れ期間とするのが一番よく、不動産投資会社や物件を選ぶよりもローン内容を先に決めておくことが大切です。

もし不動産投資を検討される方は、INVAS【バウチャーサービス】を利用すれば、ローンの借り入れ可能額が確認でき、かつ借入可能額証明書(バウチャー)も発行してもらうことで、無理のない返済を前提として、自分の投資意向に沿った不動産投資会社とマッチングしてくれます。また提携している不動産投資会社は、ネット上でもよく紹介されている会社が多いので、ぜひ利用してみてはいかがでしょうか?

INVAS 「バウチャーサービス」でできること

  • ローンの借り入れ可能が確認できる
  • 借入可能額証明書を発行してもらえる
  • 自分の投資意向にあった不動産投資会社とマッチングできる

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