起業・副業

【社労士監修】不動産投資は副業にあたらない4つの理由

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働き方改革に伴い、最近ではサラリーマンや専業主婦(主夫)で、副業をし始めている人が増えてきており、

「何を副業にしようか?」と考えた時に『不動産投資』を思いつく人も多いですが、

実際に副業するとなると、

不動産投資って副業になるのかしら?
会社に言わないとダメ?
副業解禁って言われているけど、
本当に不動産投資をして大丈夫かな?

と悩まれている人も少なくありません。

今回はそんな悩みを解消します!

この記事では「不動産投資が副業にあたらない理由」について解説してしますが、実は私自身も今では社会保険労務士として、副業解禁に伴う就業規則改定などで企業のお手伝いをしていたりしますが、それまではサラリーマンで仕事をする傍ら不動産投資をしていた経験もあるため、ぜひ参考にしてみてください。

【この記事でわかること】
不動産投資は副業にはあたりません!
サラリーマン・会社員だからこそ不動産投資がお勧めです!
※社会保険労務士による解説付き

私自身もサラリーマン時代に不動産投資をしていましたが、サラリーマンだからこそ「不動産投資」を副業にするのがお勧めです!

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副業解禁の実態

昔は副業禁止の会社が多かったですが、2018年に厚生労働省から「副業・兼業の促進に関するガイドラインが策定されたことから、副業解禁が注目を浴びるようになり、日本企業でも徐々に副業を解禁する企業が増えてきました。

出典:パーソル総合研究所

パーソル総合研究所が2021年に行った企業調査では半数を超える約55%が副業を容認(条件付き容認を含む)していることがわかります。

副業禁止は条件付き

なお、今まで当然のように思われていた副業禁止ですが、実際に会社が副業を全面的に禁止することは、かなりハードルが高いです。

なぜなら、国民には職業選択の自由が与えられており、日本国憲法第22条1項においても「 何人も公共の福祉に反しない限り居住及び職業選択の自由を有する」と規定されており、原則論として企業がこの職業選択の自由を侵すことはできないため、会社員の方でも自由に仕事が選べる= 副業は可能ということになります。

しかし一方で、会社員として働く場合は会社と雇用契約を結ぶことになりますが、この雇用契約の内容は公序良俗に反しなければ原則として当事者間で自由に決めることができるため、「副業禁止」とする雇用契約を結ぶことも理論上は可能となります。

そうすると会社側における「契約自由の原則(副業禁止)」と働く側の「職業選択の自由(副業解禁)」とが競合することになるため、会社側としては条件付きの副業禁止に留まるケースというのがほとんどであり、実際に副業禁止と言っている会社でも就業規則では条件付きとしている会社が多いのが実情です。

実際に厚生労働省のガイドラインにも、労働者の副業兼業禁止または制限することができる場合として、

・労務提供上の支障がある場合
・業務上の秘密が漏洩する場合
・競業により自社の利益が害される場合
・自社の名誉や信用を損なう行為や信頼関係を破壊する行為がある場合

などが挙げられており、

簡単に言えば「会社に迷惑が掛からないのであれば副業はOKです」という意味になります。

副業禁止かどうかは、自分の目で就業規則を確認するのが一番です!

★就業規則の確認方法はこちら↓

不動産投資が副業にならない4つの理由

今までの内容を踏まえたうえで、不動産投資が副業にならない理由について解説していきます。

理由①本業への支障がないため

多くの会社が副業を禁止する条件として「労務の提供に支障がある場合」=「本業に支障がある場合」を挙げています。

不動産投資についても、不動産の管理や運営を行う必要があるため、一定の労力がかかることは事実ですが、会社員の人が不動産投資をする場合は、不動産の管理や運営をほとんど業者に委託するケースが多いため、ほとんど時間に追われることなく、本業に支障が生じません。

理由②相続対策や節税対策であるため

不動産投資については家賃収入で副収入を得る以外にも、相続対策や節税対策を目的として投資を行う人も多く、そもそも仕事=副業ではないというケースもあります。

例えば、相続対策として親から不動産を譲り受けたことで、会社から「副業ではないか?」「副業禁止なので不動産を手放しなさい」と言われるのは何とも理不尽であるので、不動産投資の目的が「相続対策」や「節税対策」であれば副業として問題になることは、ほとんどありません。

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理由③情報漏洩などの企業リスクが低いため

副業を禁止する条件として「情報漏洩のリスク」を挙げている会社は多く、一般的な副業であれば他の企業に会社の機密情報や個人情報が漏れてしまう可能性がありますが、不動産投資であれば、そもそも情報漏洩のリスクが低いため、会社としても副業禁止までには至らないケースがほとんどです。

理由④不動産投資は資産運用であるため

不動産投資はあくまで資産運用が主な目的なので、会社が個人の資産運用について言及できないという点からも、そもそも副業に当てはまらないという考え方が一般的です。

仮に不動産投資が副業となると、それ以外の資産運用(FXや株式投資など)も副業となり、株式の購入や売買についてすべて会社に報告するというのは非現実的でもあることから、資産運用は副業ではないと言えるでしょう。

不動産投資が問題となるケース

不動産投資については、ほとんど副業には該当しないということで説明してきましたが、場合によっては不動産投資自体が問題となるケースもあるため紹介します。

ケース①不動産投資の規模が大きすぎる

会社員の人が不動産投資する場合、ワンルームマンションの一室買い又は1棟買いがほとんどであり、その規模は小さめですが、

対象物件を5棟10室以上所有している
・娯楽施設がある物件を所有している
・旅館やホテルなどを所有している

場合は、国税庁のホームページも原則事業として行われているものとして取り扱われると定義されており、多くの物件を所有していればいるほど不動産事業と見なされ、会社から副業と見なされてしまうケースもあるため注意が必要です。

ケース②銀行員や公務員の場合

先述したとおり、副業については条件付きで認められることが多いですが、職種によっては禁止されている場合もあり、特に銀行員や公務員の人は注意が必要です。

例えば銀行員はお金に関わる業務を行っていることから、不動産だけにかかわらず株や仮想通貨などの投資全般について細かい規則が定められており、不動産投資を行う際にインサイダー取引に抵触する可能性もあることから、かなりの注意が必要です。

また、公務員の場合は会社員とは異なり、法律で明確に副業が禁止されているので、不動産投資をする際は資産運用レベルに留めておき、事業規模が大きくならない(5棟10室以上)よう注意しましょう。

サラリーマンだからこそ不動産投資が最適

①安定した収入があるからローンが組みやすい

不動産投資を行う場合は、最初に物件を購入する必要がありますが、ワンルーム1室でも購入費は数千万というのが当たり前であり、そのため多くの場合は事業用ローンを組んで、そのお金で物件を購入することなります。この際サラリーマンや公務員の人は定期的な収入があるため、ローン審査は通りやすいというメリットがあります。

②手間と時間がかからないので本業に集中できる

また不動産投資は、物件を購入する際と毎年の確定申告に労力がかかりますが、それ以外はほとんど不動産管理会社へ業務を委託することになるため、不動産投資にかかる時間は他の副業と比べるとかなり少ないです。そのため本業にも集中しやすいことから、サラリーマンや公務員の方に最適と言えます。

まずは不動産投資について学んでみよう

この記事をご覧の方はきっと、副業として不動産投資を検討されている方が多いのではないでしょうか?

私自身の経験で言えば、節税対策のためワンルーム投資として2室を購入して不動産投資をしていますが、固定資産税の支払いと年度末の確定申告だけが忙しい感じであり、それ以外は不動産管理会社にほぼお任せです。

またFXや株式投資とは日常的に価格が変動するのでいつも気になりますが、不動産投資は日常的な価格変動(家賃・不動産価値)は全くないため、ほとんど気にする必要はないことから、本業にも集中できるのが一番のポイントだと思います。

ただ、不動産投資自体が結構高額な買い物であることや、長期的なスパンで考えなくてはいけないため、慎重に判断することも大切であり、不動産投資にチャレンジしたいと検討されている方は、最初に不動産投資について自分なり学んでみることをお勧めします!

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